Как формируется цена на вторичном рынке недвижимости ?

04.03.2021   

Люди, которые продают вторичную недвижимость, на сегодняшний день, очень часто озвучивают одни и те же утверждения:

- Моя квартира стоит 40 тыс. у.е., так как соседка в 2008 году продала за 50 тыс. у.е.

- Мебель в квартире остаётся за дополнительную плату, так как она не входит в стоимость квартиры 

- Эта квартира в отличном состоянии, здесь выполнен косметический ремонт в прошлом году 

- Мне нужно продать именно по такой цене свою «однушку», потому что взамен необходимо купить 3 «двушки»

 

Так вот, откуда же все таки у людей формируются понятия о «правильной» цене? Действительно ли всегда прав продавец и действительно ли он с точностью в 99% владеет информацией о рыночной стоимости объектов недвижимости на вторичном рынке ? 

Давайте попробуем разобраться с этим вопросом. 

  На самом деле на вторичном рынке недвижимости существует очень широкий спектр различных факторов, которые влияют на цену объекта: расположение, тип дома, год постройки, планировка и тд.. И все таки одним из главных факторов является состояние самого объекта. И сегодня мы поговорим именно про этот фактор. Есть лишь 3 критерия, которые могут отобразить «состояние» объекта и влиять на «правильную» цену:

 - Объект под ремонт

 - Объект в идеальном состоянии, не  требующий вложений 

 - Объект с начатым ремонтом (замена проводки, стяжка, сантехника и тд.)

 Почему именно так? Где же понятия «жилое состояние», «косметический ремонт», «требующее ремонта, но можно жить» и тд и тп? 

  Все довольно просто, приведём пример: 

В квартире делался ремонт 20 лет назад, во времена приватизации жилья. Спустя значительный период времени, хозяин квартиры решил продать свой объект недвижимости, но для того чтобы цена была выше - принял решение «навести косметику». 

- побелил потолки

- поклеил обои

- покрасил окна

- постелил новый линолеум 

- и остальное по мелочам, чтобы «потенциальный» покупатель при первом впечатлении остался доволен обьектом и на эмоциях быстренько приобрёл квартирку в «хорошем жилом состоянии», не требующую дополнительных вложений. 

Но действительно ли это будет для него выгодной покупкой ?

 

Спустя несколько месяцев проживания в квартире, новый собственник полностью оснащает ее новой дорогой техникой, которая по общей стоимости почти приравнивается к стоимости самой квартиры.

Но неожиданно к нему приходит мысль о том, что в квартире старая проводка, а ведь он даже не задумывался какие могут быть последствия при покупке.

И вскоре понимает, что есть ведь все-таки подводные камни этого «жилого состояния», а именно: 

- старая проводка под свежими обоями, которая абсолютно противоречит использованию новой дорогой техники

- старые коммуникации, которые просто необходимо менять 

- под линолеумом не совсем ровный пол...

- окна вроде бы и имеют шикарный вид, но в квартире зимой холодно, так как оттуда задувает ветер и нужно срочно ставить качественные стеклопакеты

Затем новому владельцу квартиры приходит мысль о том, что нужно делать абсолютно новый, свежий ремонт в квартире, начиная с самых важных деталей, таких как эта самая проводка...

Но начинать нужно с полного демонтажа «косметического ремонта», за который покупатель заплатил совсем немалые деньги, так как квартира продавалась под критерием «отличное жилое состояние, не требующее вложений», а не под критерием «под ремонт».

Затем новый собственник начинает считать бюджет... Оказывается он приобрёл квартиру на вторичном рынке недвижимости за 700$/м2 (к примеру) и теперь необходимо все демонтировать и делать абсолютно новый ремонт «с нуля», а через дорогу стоит абсолютно новый жилой комплекс «комфорт-класса» в котором стоимость квадратного метра - 600$ и состояние не требующее лишнего демонтажа... И здесь уже у нового собственника квартиры начинают формироваться «правильные» критерии оценивания стоимости квадратных метров... Так как квартира, требующая ремонта «с нуля» на вторичном рынке недвижимости никак не может стоить дороже, чем квартире в новом ЖК через дорогу.

 

Аналогичное сравнение следует привести и продавцам недвижимости на вторичном рынке. Если Вы приняли решение продавать свой объект и «проскочила» мысль «навести косметику», 90% - в пустую потрачены деньги. Так как «косметический ремонт» не сможет повлиять на «правильную» цену Вашего объекта недвижимости, и Вы, к сожалению, не сможете заработать на продаже больше, чем продавая объект под критерием «под ремонт». Либо делайте капитальный ремонт начиная с самых важных деталей, заканчивая совершенством и продавайте как объект не требующий вложений, либо объективно расценивайте состояние Вашего объекта - «под ремонт / с начатым ремонтом» и формируйте соответствующую цену за квадратный метр. 

 

Уважаемые покупатели и продавцы, вот именно поэтому на вторичном рынке недвижимости для определения «рыночной стоимости» объекта, необходимо учитывать довольно широкий спектр факторов, который влияет на «правильную» цену. Не переплачивайте за «косметику», не тратьте кровно заработанные средства на «косметический ремонт», для того чтобы продать дороже, цените свой труд, время и бюджет. И помните, на вторичном рынке, в отличии от первичного - не существует фиксированной стоимости квадратного метра.

Желаем Вам приобретать и продавать недвижимость правильно и выгодно!)

Качественная услуга специалистов в области недвижимости стоит значительно меньше, чем Вы рискуете потерять, пытаясь решить свой жилищный вопрос самостоятельно. 

 

С Уважением, администрация агентства недвижимости «New Space»

Заказать обратный звонок